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住建部：2017年繼續(xù)抓好三四線城市和縣城房地產(chǎn)去庫存

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    2017年，在抑制投資投機性購房、防止熱點城市樓市泡沫的同時，三四線城市和縣城房地產(chǎn)去庫存仍是調(diào)控重心。

    2016年年末，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部在部署2017年房地產(chǎn)調(diào)控走向時表示，2017年將堅持分類調(diào)控、因城因地施策，大力支持居民自住購房需求，抑制投資投機性購房，切實抓好熱點城市防泡沫、防風(fēng)險工作。按照供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革的要求，繼續(xù)堅定不移抓好三四線城市和縣城房地產(chǎn)去庫存。

    同時，加快推動住房租賃市場立法，推進機構(gòu)化、規(guī)?；赓U企業(yè)發(fā)展，努力構(gòu)建購租并舉的住房制度。加強住房市場監(jiān)管和整頓，規(guī)范開發(fā)、銷售、中介等行為。加快研究建立符合國情、適應(yīng)市場規(guī)律的房地產(chǎn)基礎(chǔ)性制度和長效機制。

    可見，2017年，在抑制投資投機性購房、防止熱點城市樓市泡沫的同時，三四線城市和縣城房地產(chǎn)去庫存仍是調(diào)控重心。

三四線城市和縣城樓市去庫存之路仍艱難

    2016年去庫存效果較明顯，待售面積出現(xiàn)明顯下滑。根據(jù)國家統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)，11月末全國商品房待售面積為69095萬平方米，同比跌幅為0.8%。

    尤其是其中的住宅庫存下降明顯。2016年2月為住宅庫存的高點4.7億平方米，至2016年10月已經(jīng)下降至4.1億平方米，絕對庫存已經(jīng)去化12%，回到2014年12月的水平。

    易居房地產(chǎn)研究院最新報告顯示，一線城市的存銷比（商品房去化周期）總體較小，這和此類城市庫存規(guī)模明顯不足的態(tài)勢是有關(guān)的。二線城市存銷比回落的速度較快，這和二線城市2016年房地產(chǎn)市場交易持續(xù)向好的態(tài)勢有關(guān)。其中，具有代表性的“四小龍”城市即南京、蘇州、合肥和廈門更是出現(xiàn)了存銷比低于6個月的緊張狀態(tài)。三線城市購房政策相對寬松，所以去庫存方面也有向好的表現(xiàn)。

但大部分三四線城市尤其是四五線縣城，房地產(chǎn)庫存仍不低。

    根據(jù)易居房地產(chǎn)研究院對于35個典型城市的樓市去化周期統(tǒng)計，北海的存銷比數(shù)值最高，為31個月。濟寧、西寧、貴陽、煙臺、荊門、蘭州的商品房存銷比均在15個月以上。

    “長春、沈陽、大連、唐山等城市的去庫存壓力仍較大。在一些四五線城市，庫存3年以上甚至10年以上的房子也都有。不是沒錢買，而是沒人買。”萬科總裁郁亮表示。

    若將全國商品房待售面積加上新開工面積，則全國商品房庫存規(guī)模仍然龐大。數(shù)據(jù)顯示，截至2016年10月底，全國房地產(chǎn)市場施工面積達730981萬平方米。減去前10月已銷售的120338萬平方米，未來仍將有61億平方米房屋等待消化，以2016年前11月銷售面積13.5億平方米計算，“全國商品房待售面積+施工面積”總共有68億平方米，這么多的房地產(chǎn)庫存去化周期至少需要5年，我國房地產(chǎn)市場去庫存之路仍任重道遠。

新一輪去庫存新政陸續(xù)亮相

    2016年末召開的中央經(jīng)濟工作會議提出，去庫存方面，要堅持分類調(diào)控，因城因地施策，重點解決三四線城市房地產(chǎn)庫存過多問題。要把去庫存和促進人口城鎮(zhèn)化結(jié)合起來，提高三四線城市和特大城市間基礎(chǔ)設(shè)施的互聯(lián)互通，提高三四線城市教育、醫(yī)療等公共服務(wù)水平，增強對農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口的吸引力。

    2017年，中央仍將堅持因城施策原則，將樓市調(diào)控權(quán)力下放到地方政府。“除對部分樓市熱點區(qū)域會采取進一步的收緊性政策，對庫存較大的城市仍會采取相應(yīng)配套放松政策，并逐步將去庫存和促進人口城鎮(zhèn)化結(jié)合起來，增加政策的可操作性，促進此類地區(qū)市場活躍度?！币拙臃康禺a(chǎn)研究院總監(jiān)嚴躍進表示。

    沈陽為促進房地產(chǎn)市場健康，持續(xù)執(zhí)行較為穩(wěn)健寬松的貸款政策，盡全力滿足繳存職工購房需求。沈陽市住房公積金管理中心副主任趙雷2016年12月20日在沈陽市政府新聞發(fā)布會上表示，沈陽市住房公積金管理中心加強與房企合作，全市所有在售重點樓盤、明星樓盤均與中心簽訂貸款準(zhǔn)入?yún)f(xié)議，取消了樓盤未封頂公積金貸款限制，同一家庭的夫妻雙方及其具有完全民事行為能力的子女可以同時申請兩套住房公積金貸款，并同時采取了一系列關(guān)于購房的寬松措施。

    趙雷稱，2017年，如果繳存職工個貸、提取資金需求繼續(xù)保持旺盛，資金流動性壓力依然不減，沈陽市住房公積金管理中心將考慮繼續(xù)開展公積金貸款轉(zhuǎn)商業(yè)貼息貸款融資。

    根據(jù)2016年12月22日遼寧省政府下發(fā)的《全省加快房地產(chǎn)去庫存工作方案》，遼寧省將通過戶籍和住房制度改革、土地供應(yīng)總量控制、發(fā)揮市場功能等措施，將房地產(chǎn)庫存去化周期調(diào)整到合理水平。

    “房地產(chǎn)庫存去化周期進一步縮短，住宅類商品房去化周期控制在12至18個月以內(nèi)；重點區(qū)域房地產(chǎn)庫存得到有效化解，商品房增量控制在合理規(guī)模，基本建立滿足多層次需求的住房供應(yīng)體系，促進房地產(chǎn)市場供求基本平衡、產(chǎn)品結(jié)構(gòu)基本合理，從2017年開始，用3至5年時間基本完成房地產(chǎn)去庫存任務(wù)?！边|寧省政府提出了具體的去庫存目標(biāo)。

    為實現(xiàn)這一目標(biāo)，遼寧省政府要求各地區(qū)，要積極推行棚改安置和公租房保障貨幣化。采取直接發(fā)放貨幣補償、政府團購社會房源、搭建平臺、動員開發(fā)企業(yè)打折銷售、棚改居民自主購房等方式，積極推行棚改貨幣化安置，消化庫存商品住房。鼓勵農(nóng)民進城購房置業(yè)。加快推進戶籍制度改革，鼓勵有能力在城鎮(zhèn)穩(wěn)定就業(yè)和生活的農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口進城購房落戶，推動居住證持有人享有與當(dāng)?shù)貞艏丝谕鹊淖》勘Ｕ蠙?quán)利，將符合條件的農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口納入當(dāng)?shù)刈》勘Ｕ戏秶?br />
    此外，遼寧省政府還強調(diào)，要加快培育和發(fā)展住房租賃市場。支持居民自住和改善性住房需求。加大住房公積金支持力度。擴大住房公積金覆蓋面，進一步推進非公企業(yè)建立住房公積金制度。實行差異化供地政策。各地區(qū)要依據(jù)住宅類商品房庫存去化周期，控制房地產(chǎn)開發(fā)用地供給，嚴格控制商品住宅新增供地。庫存嚴重的地區(qū)要暫停供應(yīng)房地產(chǎn)開發(fā)用地；已供應(yīng)、未開發(fā)的房地產(chǎn)開發(fā)用地可申請轉(zhuǎn)換用途或調(diào)整商住比例。

    2017年1月4日，唐山市經(jīng)濟工作會議上，河北省委常委、唐山市委書記焦彥龍強調(diào)，要精準(zhǔn)去庫存，確保商品房庫存穩(wěn)定在合理區(qū)間，推動房地產(chǎn)市場健康、理性、持續(xù)發(fā)展。據(jù)悉，2016年唐山樓市雖有緩解，但去庫存難題仍難以解決。尤其是商業(yè)地產(chǎn)業(yè)態(tài)的存量，不但社區(qū)商業(yè)空置，連全市中心位置的高端商鋪，依然難以銷售和出租，運營艱難。

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