事件一中央首提化解庫(kù)存?三四線城市是重點(diǎn)
2015年11月10日，中央財(cái)經(jīng)領(lǐng)導(dǎo)小組第十一次會(huì)議提出要化解房地產(chǎn)庫(kù)存，促進(jìn)房地產(chǎn)持續(xù)健康發(fā)展，這是中央首次明確要去庫(kù)存。12月14日，中央政治局召開(kāi)會(huì)議再次強(qiáng)調(diào)：化解房地產(chǎn)庫(kù)存，通過(guò)加快農(nóng)民工市民化，推進(jìn)以滿足新市民為出發(fā)點(diǎn)的住房制度改革，擴(kuò)大有效需求，穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)。12月18日，中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議將去庫(kù)存作為2016年經(jīng)濟(jì)工作五大任務(wù)之一，其中要求允許農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口在就業(yè)地落戶，使其形成在就業(yè)地買房或租房的需求；以建立購(gòu)租并舉的住房制度為主要方向，把公租房擴(kuò)大到非戶籍人口；鼓勵(lì)自然人和各類機(jī)構(gòu)投資者購(gòu)買庫(kù)存商品房；鼓勵(lì)房企適當(dāng)降低商品住房?jī)r(jià)格；取消過(guò)時(shí)的限制性措施。中央對(duì)去庫(kù)存的重視程度提高，源于當(dāng)前較大的去庫(kù)存壓力。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，截至11月末，全國(guó)商品房待售面積69637萬(wàn)平方米，比10月末增加1005萬(wàn)平方米。其中，住宅待售面積增加439萬(wàn)平方米，辦公樓待售面積增加89萬(wàn)平方米，商業(yè)營(yíng)業(yè)用房待售面積增加318萬(wàn)平方米。積極去庫(kù)存已成為政府當(dāng)前樓市調(diào)控的一項(xiàng)重要任務(wù)。
【評(píng)】
中央首提去庫(kù)存，表明中央對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展的高度重視。庫(kù)存壓力不積極釋放，將極大地影響房企的投資和新開(kāi)工，同時(shí)房源閑置也構(gòu)成了社會(huì)資源的浪費(fèi)。積極去庫(kù)存，將利好房企對(duì)資金的回籠和城市投資環(huán)境的改善。需要注意的是，目前庫(kù)存結(jié)構(gòu)也在分化，一二線城市的庫(kù)存壓力相對(duì)要小，而三四線城市的庫(kù)存壓力偏大。根據(jù)上海易居房地產(chǎn)研究院的報(bào)告，2015年11月份，一、二、三線35個(gè)城市新建商品住宅存銷比分別為9.8、11.9和19.3個(gè)月，這說(shuō)明去庫(kù)存的“靶心”應(yīng)該對(duì)準(zhǔn)三四線城市。在中央方針指導(dǎo)下，后續(xù)要積極有效地去庫(kù)存，需要各類有效的政策做配套：一是要對(duì)目前的庫(kù)存數(shù)量和結(jié)構(gòu)等做細(xì)致深入的調(diào)研，進(jìn)而為去庫(kù)存戰(zhàn)略的制定提供翔實(shí)的數(shù)據(jù)和材料；二是要優(yōu)化各類政策，包括加快戶籍制度改革、住房制度改革，房貸和財(cái)稅政策進(jìn)一步寬松，重點(diǎn)支持農(nóng)民工市民化等；三是應(yīng)對(duì)高庫(kù)存的城市采取有節(jié)制和管控的土地出讓方式。通過(guò)這一系列措施，將有效降低庫(kù)存規(guī)模，進(jìn)而促使庫(kù)存規(guī)模和住房需求、城市發(fā)展需求等形成較好的匹配。
事件二 央行連續(xù)降息降準(zhǔn)?貨幣寬松利好樓市
2015年以來(lái)，央行采取了持續(xù)的貨幣寬松政策，截至12月中旬，已累計(jì)實(shí)施了5次降息和4次降準(zhǔn)。2015年第1次降息始于2月28日，央行決定自2015年3月1日起下調(diào)金融機(jī)構(gòu)人民幣貸款和存款基準(zhǔn)利率。金融機(jī)構(gòu)1年期貸款基準(zhǔn)利率下調(diào)0.25個(gè)百分點(diǎn)至5.35%；1年期存款基準(zhǔn)利率下調(diào)0.25個(gè)百分點(diǎn)至2.5%。這是自2014年11月22日央行宣布降息后，時(shí)隔3個(gè)多月再度降息。此后，二季度央行延續(xù)了每月降息或降準(zhǔn)一次的節(jié)奏。三季度雖然節(jié)奏有所放緩，但仍延續(xù)了寬松態(tài)勢(shì)，至10月24日，金融機(jī)構(gòu)1年期貸款基準(zhǔn)利率已下調(diào)至4.35%；1年期存款基準(zhǔn)利率已下調(diào)至1.5%。
【評(píng)】
2015年央行持續(xù)推出降息降準(zhǔn)的貨幣寬松政策，主要源于國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)下行壓力較大。同時(shí)，人民幣匯率持續(xù)走低、社會(huì)融資成本較高以及全球金融市場(chǎng)出現(xiàn)較大波動(dòng)等國(guó)內(nèi)外因素的存在，也需要更加靈活地運(yùn)用貨幣政策工具，為經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整和經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)健康發(fā)展創(chuàng)造良好的貨幣金融環(huán)境。從對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的影響看，首先，隨著2015年以來(lái)持續(xù)降息，5年期以上貸款基準(zhǔn)利率已下降到4.90%，達(dá)到近幾十年最低水平，購(gòu)房者的購(gòu)房成本持續(xù)降低，將進(jìn)一步刺激樓市需求；其次，目前房地產(chǎn)行業(yè)資金情況雖然有所好轉(zhuǎn)，但整體受到金融環(huán)境的影響，融資成本依舊較高，融資渠道不暢，房企更多地還是依靠自籌資金以及銷售回款等作為日常運(yùn)營(yíng)的主要資金來(lái)源，而連續(xù)降息降準(zhǔn)有助于降低融資成本，這將刺激房企加大融資力度，從而緩解企業(yè)資金壓力；最后，連續(xù)的降息降準(zhǔn)，給房地產(chǎn)業(yè)復(fù)蘇帶來(lái)積極利好，但由于各地經(jīng)濟(jì)和區(qū)域發(fā)展水平不同，市場(chǎng)分化也將愈發(fā)明顯。
事件三 “3?30”新政重磅出擊?穩(wěn)定樓市態(tài)度堅(jiān)定
3月30日，央行、住建部、銀監(jiān)會(huì)聯(lián)合發(fā)文，要求進(jìn)一步完善個(gè)人住房信貸政策，支持居民自住和改善性住房需求，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。對(duì)擁有1套房且貸款未結(jié)清，再次申請(qǐng)商業(yè)性個(gè)人房貸購(gòu)買普通自住房，最低首付款比例不低于40%。對(duì)擁有1套房并已結(jié)清相應(yīng)貸款，再次申請(qǐng)住房公積金委托貸款購(gòu)買普通自住房，最低首付款比例為30%。同日，財(cái)政部也發(fā)文要求，將個(gè)人購(gòu)買2年以上（含2年）的普通住房對(duì)外銷售的，免征營(yíng)業(yè)稅。
【評(píng)】
“3?30”新政放松力度較大。從政策調(diào)整的要點(diǎn)看，主要有以下三方面：首先，將二套房商業(yè)貸款首付比例下調(diào)至4成，這是5年來(lái)的首度下調(diào)，由于目前很多大城市購(gòu)房的改善需求已經(jīng)成為第一位，因此能否刺激改善需求，或者說(shuō)進(jìn)行合理的政策支持，對(duì)我國(guó)樓市尤為重要；其次，對(duì)于首套房和二套房公積金首付比例的雙雙下調(diào)，迎合了地方政府積極放松住房公積金政策以及個(gè)人購(gòu)房需求，對(duì)于樓市復(fù)蘇也帶來(lái)了積極因素；最后，規(guī)定個(gè)人購(gòu)買兩年以上住房出售免征營(yíng)業(yè)稅，這是對(duì)此前五年以上的住房出售免征營(yíng)業(yè)稅的明顯放寬，對(duì)于樓市影響較大，不僅有利于直接降低房屋交易成本，而且還有利于盤活存量房，主要是隨著個(gè)人出售房屋免征營(yíng)業(yè)稅年限的縮短，住房出售意愿必將明顯提升，市場(chǎng)二手房供應(yīng)量也會(huì)明顯增加。總之，“3?30”新政雖然救市力度不如2008年10月下旬那次最大力度、最密集的救市行動(dòng)，但仍顯示了中央穩(wěn)定住房消費(fèi)、促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的決心。
事件四 全國(guó)市場(chǎng)總體復(fù)蘇?區(qū)域市場(chǎng)加劇分化
據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2015年1-11月份，全國(guó)商品房銷售面積同比增長(zhǎng)7.4%，增速相比上年全年提升15個(gè)百分點(diǎn)。其中，住宅銷售面積同比增長(zhǎng)7.9%。1-11月份，全國(guó)商品房成交均價(jià)同比增長(zhǎng)7.6%，比2014年全年提升6.2個(gè)百分點(diǎn)。其中住宅成交均價(jià)同比增長(zhǎng)9.4%。1-11月份，東部地區(qū)商品房銷售面積同比增長(zhǎng)9.6%；銷售額增長(zhǎng)21.1%。中部地區(qū)商品房銷售面積同比增長(zhǎng)7.3%；銷售額增長(zhǎng)10.9%。西部地區(qū)商品房銷售面積同比增長(zhǎng)3.8%；銷售額增長(zhǎng)5.5%。在市場(chǎng)總體復(fù)蘇的局面下，由于區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平以及市場(chǎng)供求等因素的影響，全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)整體呈現(xiàn)東中西部區(qū)域、一二三線城市進(jìn)一步分化的趨勢(shì)。
【評(píng)】
隨著商品房銷售量的穩(wěn)步增長(zhǎng)，房地產(chǎn)市場(chǎng)總體呈現(xiàn)復(fù)蘇態(tài)勢(shì)，這首先有利于樓市去庫(kù)存。11月10日，中央財(cái)經(jīng)領(lǐng)導(dǎo)小組會(huì)議上，習(xí)近平主席罕見(jiàn)提及“要化解房地產(chǎn)庫(kù)存，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)發(fā)展”，可見(jiàn)房地產(chǎn)去庫(kù)存已上升到國(guó)家政策層面。庫(kù)存的消化，有利于樓市長(zhǎng)期健康發(fā)展；其次，房地產(chǎn)市場(chǎng)的總體復(fù)蘇，將帶動(dòng)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈相關(guān)聯(lián)的幾十個(gè)行業(yè)的復(fù)蘇和發(fā)展，對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資、新開(kāi)工等滯后指標(biāo)的穩(wěn)定和增長(zhǎng)也具有積極作用，從而達(dá)到穩(wěn)定全國(guó)固定資產(chǎn)投資、為經(jīng)濟(jì)的筑底增加動(dòng)力的效果，為經(jīng)濟(jì)能夠在平穩(wěn)發(fā)展背景下調(diào)結(jié)構(gòu)贏得寶貴時(shí)間。但是區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)的進(jìn)一步分化，也不利于房地產(chǎn)市場(chǎng)的整體健康發(fā)展，一線和部分二線城市樓市復(fù)蘇力度較大，房地產(chǎn)市場(chǎng)為經(jīng)濟(jì)做出積極貢獻(xiàn)；而部分二線和大部分三四線城市，由于樓市復(fù)蘇力度較弱或者仍然疲軟，房地產(chǎn)行業(yè)起到的作用是負(fù)面的，在拖累城市經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。中短期來(lái)看，宏觀經(jīng)濟(jì)的持續(xù)向好，也需要健康穩(wěn)定的房地產(chǎn)業(yè)予以支撐。
事件五開(kāi)發(fā)投資現(xiàn)歷史低谷?房地產(chǎn)拖累穩(wěn)增長(zhǎng)
1-11月份，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資87702億元，同比增長(zhǎng)1.3%，增速比1-10月份回落0.7個(gè)百分點(diǎn)。其中，住宅投資59069億元，增長(zhǎng)0.7%，增速回落0.6個(gè)百分點(diǎn)。2014年年初開(kāi)始，全國(guó)年初累計(jì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資同比增幅持續(xù)收窄，目前已創(chuàng)下歷史最低值。這是1998年房改以來(lái)最差的投資數(shù)據(jù)。房地產(chǎn)高增長(zhǎng)的階段已終止。相比市場(chǎng)預(yù)期或判斷，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資數(shù)據(jù)顯得較糟糕。受此影響，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資占固定資產(chǎn)投資比重也降到了歷史低位，部分房地產(chǎn)市場(chǎng)悲觀論調(diào)也基于該指標(biāo)而出現(xiàn)。
【評(píng)】
開(kāi)發(fā)投資增速創(chuàng)歷史最低，說(shuō)明中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)正步入新常態(tài)的增長(zhǎng)模式。2015年前11個(gè)月，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增幅曲線延續(xù)了2014年以來(lái)整體逐步回落的態(tài)勢(shì)，一定程度上加劇了政府層面的焦慮心態(tài)。受商品房去庫(kù)存壓力較大、土地市場(chǎng)低迷等因素的影響，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的投資意愿普遍不足。從結(jié)構(gòu)上進(jìn)行分析，三四線城市去庫(kù)存壓力較大，將顯著影響房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的投資意愿。因此，2015年房產(chǎn)交易等指標(biāo)雖然有了較好改觀，但房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資指標(biāo)復(fù)蘇的節(jié)奏相對(duì)較慢。持續(xù)低迷的投資數(shù)據(jù)，對(duì)固定資產(chǎn)和宏觀經(jīng)濟(jì)的發(fā)展也產(chǎn)生了負(fù)面作用。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資的引擎作用減弱，將使得宏觀經(jīng)濟(jì)下行壓力增大。當(dāng)然，國(guó)家高度重視投資指標(biāo)的走勢(shì)。為此，9月14日，國(guó)務(wù)院發(fā)布《關(guān)于調(diào)整和完善固定資產(chǎn)投資項(xiàng)目資本金制度的通知》，從優(yōu)化投資結(jié)構(gòu)、合理降低投資門檻等角度出發(fā)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目中的保障性住房和普通商品住房項(xiàng)目最低資本金比例維持20%不變，其他項(xiàng)目由30%調(diào)整為25%。預(yù)計(jì)2016年，隨著去庫(kù)存壓力的逐漸釋放、房企資金面的逐漸好轉(zhuǎn)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資一路走低的格局將會(huì)得到扭轉(zhuǎn)。
事件六深圳房?jī)r(jià)罕見(jiàn)暴漲?投資投機(jī)卷土重來(lái)
12月18日，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的70個(gè)大中城市房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)顯示：2015年11月份，深圳房?jī)r(jià)同比上漲44.6%，全國(guó)漲幅排名第一，顯著高于第二名上海的15.4%，而70城同比下跌0.4%。易居房地產(chǎn)研究院監(jiān)測(cè)的數(shù)據(jù)顯示，深圳11月份新建商品住宅成交均價(jià)達(dá)到44674元/平方米，相比1月暴漲64.6%，而二手房平均成交價(jià)格為45690元/平方米，相比1月暴漲48.2%。2015年以來(lái)，在全國(guó)市場(chǎng)溫和復(fù)蘇、三四線城市房?jī)r(jià)不漲的背景下，深圳樓市瘋狂，房?jī)r(jià)暴漲，其中熱點(diǎn)區(qū)域如前海、龍華、蛇口房?jī)r(jià)翻倍，這種現(xiàn)象非常罕見(jiàn)。
【評(píng)】
深圳之所以成為此輪樓市回暖的“領(lǐng)頭羊”有很多原因，比如長(zhǎng)期供不應(yīng)求、股市財(cái)富效應(yīng)、創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)政策東風(fēng)等。同時(shí)，值得關(guān)注的是，房?jī)r(jià)快速飆漲帶來(lái)的賺錢效應(yīng)，也吸引著越來(lái)越多的投資投機(jī)資金進(jìn)入樓市，出現(xiàn)了諸如找朋友合伙買房、7000人雨中排隊(duì)買房、業(yè)主坐地漲價(jià)100萬(wàn)還愉快成交等現(xiàn)象。據(jù)統(tǒng)計(jì)，2015年來(lái)深圳投資客占比近3成，達(dá)到2007年以來(lái)高峰水平。回顧2007年，深圳房?jī)r(jià)漲幅近6成，投資投機(jī)成風(fēng)。而2008年深圳樓市急轉(zhuǎn)直下，房?jī)r(jià)也一路下跌。由于當(dāng)前經(jīng)濟(jì)下行壓力依然較大，2016年宏觀經(jīng)濟(jì)政策和房地產(chǎn)政策仍將保持寬松態(tài)勢(shì)，因此深圳房?jī)r(jià)暫不會(huì)大跌，但未來(lái)一兩年降溫應(yīng)屬大概率事件。
事件七地產(chǎn)中介業(yè)大洗牌?線上線下O2O大戰(zhàn)
3月1日，北京房地產(chǎn)中介老大鏈家地產(chǎn)與上海第二大房地產(chǎn)中介德佑地產(chǎn)正式宣布合并，共同打造新鏈家平臺(tái)，這是繼2015年2月鏈家成功并購(gòu)成都最大的二手房中介伊誠(chéng)地產(chǎn)之后又一重大舉措。3月2日，國(guó)內(nèi)最大分類信息網(wǎng)站58同城以2.6701億美元收購(gòu)房地產(chǎn)租賃信息服務(wù)平臺(tái)安居客，利用安居客在二手房市場(chǎng)的品牌和市場(chǎng)優(yōu)勢(shì)，進(jìn)入房產(chǎn)O2O市場(chǎng)。線下實(shí)體以及線上電商的兩大O2O巨頭的爭(zhēng)斗，可謂烽煙四起。
【評(píng)】
2015年是中介行業(yè)大洗牌的一年，無(wú)論是傳統(tǒng)中介機(jī)構(gòu)“擁抱”互聯(lián)網(wǎng)，還是互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)“插足”中介市場(chǎng)，又或者是傳統(tǒng)中介機(jī)構(gòu)、互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)各自抱團(tuán)求變，都意味著房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)之間的競(jìng)爭(zhēng)顯現(xiàn)出白熱化趨勢(shì)。對(duì)于鏈家來(lái)說(shuō)，要實(shí)現(xiàn)其提出的全國(guó)性擴(kuò)張目標(biāo)，最簡(jiǎn)單也最直接的辦法就是同業(yè)并購(gòu)。在華北區(qū)域市場(chǎng)領(lǐng)先的鏈家，通過(guò)并購(gòu)德佑地產(chǎn)，能夠拿到大量現(xiàn)成的團(tuán)隊(duì)和各種資源，在以上海為龍頭的華東市場(chǎng)，迅速擴(kuò)大市場(chǎng)份額，同時(shí)通過(guò)打造自主線上平臺(tái)，謀求更多的O2O機(jī)會(huì)。與此同時(shí)，安居客、搜房網(wǎng)等房產(chǎn)電商網(wǎng)站，58同城、趕集網(wǎng)等服務(wù)平臺(tái)以及房多多、愛(ài)屋吉屋等純線上交易平臺(tái)的市場(chǎng)占有率日趨上升，對(duì)線下的實(shí)體中介帶來(lái)了沖擊，尤其是58同城與安居客的聯(lián)合，預(yù)示著線上信息提供平臺(tái)向房屋交易平臺(tái)轉(zhuǎn)型的變革。互聯(lián)網(wǎng)中介切入口在于低傭金籠絡(luò)買家，而鏈家的切入口在于高溢價(jià)拉攏賣家。而對(duì)于二手房買賣雙方來(lái)說(shuō)，不管線上企業(yè)，還是線下機(jī)構(gòu)，他們需要的是優(yōu)質(zhì)服務(wù)。
事件八房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化提速?上海公積金首秀
12月13日，上海公積金2015年第一期個(gè)人住房貸款資產(chǎn)支持證券（“滬公積金ABS”）在全國(guó)銀行間債券市場(chǎng)發(fā)行，由上海公積金中心發(fā)起、上海國(guó)際信托發(fā)行，發(fā)行總額約69.6億元，其中1號(hào)產(chǎn)品資產(chǎn)池中基礎(chǔ)資產(chǎn)的抵押物為房產(chǎn)不動(dòng)產(chǎn)，2號(hào)產(chǎn)品沒(méi)有抵押物，本期證券的入池貸款在發(fā)放時(shí)，由上海住房擔(dān)保為借款人提供擔(dān)保向上海公積金中心申請(qǐng)貸款。之前，杭州、武漢均有嘗試發(fā)行公積金相關(guān)證券。另外，7月10日，世茂集團(tuán)稱其部署的“博時(shí)資本-世茂天成物業(yè)資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃”獲上海證券交易所無(wú)異議函，這意味著全國(guó)首單物業(yè)費(fèi)資產(chǎn)證券化項(xiàng)目（物業(yè)費(fèi)ABS）正式出爐，其中博時(shí)資本是管理人，而基礎(chǔ)資產(chǎn)則源自世茂集團(tuán)的物業(yè)費(fèi)收入。
【評(píng)】
上海公積金資產(chǎn)證券化在國(guó)內(nèi)并非首例，武漢率先吃螃蟹后，杭州、上海緊隨其后。從政策來(lái)看，2015年1月6日，《住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的指導(dǎo)意見(jiàn)》提出：積極推進(jìn)房地產(chǎn)投資信托基金(REITs)試點(diǎn)。9月30日，住建部、財(cái)政部和央行聯(lián)合下發(fā)《關(guān)于切實(shí)提高住房公積金使用效率的通知》要求：有條件的城市要積極推行住房公積金個(gè)人住房貸款資產(chǎn)證券化業(yè)務(wù)，盤活住房公積金貸款資產(chǎn)。其實(shí)，早在2003年，就有人開(kāi)始呼吁和研究房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化的問(wèn)題，但受國(guó)內(nèi)資本市場(chǎng)尚不發(fā)達(dá)等多種因素的影響，房地產(chǎn)證券化的推行舉步維艱，僅有建行等個(gè)別機(jī)構(gòu)有所嘗試。2015年6月，由萬(wàn)科聯(lián)手鵬華基金發(fā)起的國(guó)內(nèi)首只公募REITs獲批；同時(shí)，萬(wàn)達(dá)金融聯(lián)手快錢公司公布一款眾籌理財(cái)產(chǎn)品“穩(wěn)賺1號(hào)”，以萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)作為基礎(chǔ)資產(chǎn)的類REITs產(chǎn)品。可見(jiàn)，進(jìn)入2015年，房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化的進(jìn)程加快，和國(guó)外成熟的資產(chǎn)證券化市場(chǎng)相比，國(guó)內(nèi)的資產(chǎn)證券化市場(chǎng)正朝著更多不同類型的方向發(fā)展。
事件九通州升級(jí)行政副中心?樓市熱致限購(gòu)升級(jí)
從2012年北京市委書(shū)記劉淇首次出“落實(shí)聚焦通州戰(zhàn)略，分類推進(jìn)重點(diǎn)新城建設(shè)，打造功能完備的城市副中心”開(kāi)始，關(guān)于通州成為北京行政副中心的傳言從未間斷。至2015年4、5月份愈加發(fā)酵，確認(rèn)政策幾乎呼之欲出，房地產(chǎn)市場(chǎng)隨之出現(xiàn)升溫。2015年7月11日，中共北京市委十一屆七次全會(huì)審議通過(guò)了《京津冀協(xié)同發(fā)展規(guī)劃綱要》，通州正式定位為北京市行政副中心。此政策出臺(tái)后，通州核心區(qū)項(xiàng)目?jī)r(jià)格快速走高、外圍項(xiàng)目捂盤惜售現(xiàn)象愈演愈烈，樓市急劇升溫。為此，2015年8月14日，北京市住建委、通州區(qū)政府發(fā)布《關(guān)于加強(qiáng)通州區(qū)商品住房銷售管理的通知》，暫停向無(wú)法提供近3年在通州連續(xù)繳納社會(huì)保險(xiǎn)和個(gè)人所得稅繳納證明的非本市戶籍居民家庭出售通州商品房。即便是北京戶籍，已擁有1套住房、無(wú)法提供在通州區(qū)落戶滿3年及近3年在通州區(qū)連續(xù)繳納社會(huì)保險(xiǎn)和個(gè)人所得稅證明者，也不能在通州買房。
【評(píng)】
自從2014年2月京津冀協(xié)同發(fā)展上升為國(guó)家戰(zhàn)略以來(lái)，優(yōu)化空間結(jié)構(gòu)、疏解北京非首都功能、破解人口承載力差、交通堵塞和PM2.5等大城市病等成為公眾尤為關(guān)注的問(wèn)題，如何將北京的非首都功能在京津冀空間范圍內(nèi)重新調(diào)整和布局，騰挪、轉(zhuǎn)移、集聚，形成內(nèi)部新區(qū)域中心和新增長(zhǎng)點(diǎn)，支撐京津冀世界級(jí)城市群的建設(shè)，成為各方爭(zhēng)論的焦點(diǎn)。通州位于京津之間，作為京津冀協(xié)同發(fā)展的重要一步，全面啟動(dòng)通州副中心建設(shè)，是優(yōu)化北京城市空間格局，提升首都服務(wù)功能，加快塑造京津軸線，有力支撐新型首都圈和京津冀世界級(jí)城市群建設(shè)的多贏之舉，將強(qiáng)力帶動(dòng)京津冀“東線”發(fā)展。區(qū)域定位的重大變化，給通州發(fā)展帶來(lái)了重大契機(jī)。按計(jì)劃，到2017年，市屬行政事業(yè)單位整體或部分遷入工作將取得實(shí)質(zhì)性進(jìn)展，遠(yuǎn)期將帶動(dòng)約40萬(wàn)人疏解至通州，產(chǎn)業(yè)布局、交通配套等功能將不斷完善。種種重大利好直接帶動(dòng)了房地產(chǎn)市場(chǎng)的快速升溫。但行政副中心的建設(shè)是漸進(jìn)的過(guò)程，過(guò)快透支政策利好，過(guò)多吸納不合理住房需求，都有礙于市場(chǎng)健康，限購(gòu)升級(jí)著眼于優(yōu)先解決通州本區(qū)居民的住房問(wèn)題，合理抑制住房投機(jī)投資，給過(guò)熱的通州區(qū)商品住房市場(chǎng)降溫，有利于穩(wěn)定區(qū)域市場(chǎng)。
事件十萬(wàn)科大股東頻易主?險(xiǎn)資大舉進(jìn)軍房地產(chǎn)
12月6日，萬(wàn)科發(fā)公告稱，鉅盛華及其一致行動(dòng)人前海人壽保險(xiǎn)合計(jì)持有公司總股本的20%，超過(guò)華潤(rùn)的15.2%，成為公司第一大股東。自從1995年華潤(rùn)穩(wěn)坐萬(wàn)科第一大股東之后，時(shí)隔20年，萬(wàn)科第一大股東再次易主。早在2014年初，萬(wàn)科總裁郁亮在一次會(huì)議上第一次指出“野蠻人正在成群結(jié)隊(duì)地來(lái)敲門”；而在短短半年之內(nèi)，萬(wàn)科的“第一大股東”之位，已輪替了三回。首先是7月10日，寶能系旗下的前海人壽耗資逾80億元，通過(guò)二級(jí)市場(chǎng)購(gòu)入萬(wàn)科A股5.52億股股份，之后又和一致行動(dòng)人通過(guò)連續(xù)舉牌，將持有萬(wàn)科的份額猛增至15.04%，超過(guò)華潤(rùn)。其次是8月底至9月初，華潤(rùn)通過(guò)兩次增持，使其持有萬(wàn)科A的股份達(dá)到15.29%，奪回第一大股東之位。最后便是此次寶能系重新成為公司第一大股東。但是，王石反對(duì)寶能系成為萬(wàn)科第一大股東，并采取了反擊措施。
【評(píng)】
近期獲得險(xiǎn)資青睞的房企并非只有萬(wàn)科，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)、金融街等公司頻遭險(xiǎn)資舉牌。根據(jù)Wind統(tǒng)計(jì)，目前142家A股房企前十大流通股東中包含險(xiǎn)資22家，占比超過(guò)15%。險(xiǎn)資大舉進(jìn)入房地產(chǎn)業(yè)的原因有三：其一，政策環(huán)境不斷放松，2009年新《保險(xiǎn)法》增加了投資不動(dòng)產(chǎn)領(lǐng)域，2012年允許險(xiǎn)資持有的房地產(chǎn)資產(chǎn)占總資產(chǎn)比例的上限為15%，2014年將這一比例上調(diào)至30%。其二，2015年以來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)回暖。其三，多次降息后，無(wú)風(fēng)險(xiǎn)資產(chǎn)收益率大降，險(xiǎn)資資產(chǎn)配置鬧饑荒，被迫進(jìn)入股權(quán)市場(chǎng)。險(xiǎn)資大規(guī)模進(jìn)入房地產(chǎn)業(yè)，既包括投資房企股權(quán)，也包括進(jìn)入開(kāi)發(fā)領(lǐng)域，與開(kāi)發(fā)商聯(lián)手拿地。險(xiǎn)資相對(duì)較低的融資成本可以幫助房地產(chǎn)企業(yè)獲得更多資金，而地產(chǎn)企業(yè)可以將業(yè)務(wù)重心更多放在項(xiàng)目營(yíng)運(yùn)方面。但值得關(guān)注的是，部分險(xiǎn)資利用杠桿激進(jìn)式收購(gòu)房企股權(quán)，成為第一大股東之后，如果商業(yè)理念和經(jīng)營(yíng)思路存在問(wèn)題，則可能為房地產(chǎn)上市企業(yè)發(fā)展帶來(lái)負(fù)面影響，這也是萬(wàn)科反對(duì)寶能系控股的重要原因。
轉(zhuǎn)自：中國(guó)房地產(chǎn)
